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アメリカ不動産投資・フロリダのコンドミニアム

アメリカの不動産投資ですが、
今日は、コンドミニアムについてです。

こっちで、コンド、または、コンドミニアムというと、
要するに日本でいうと、マンションみたいなものです。

ちなみに、アメリカでマンションというと、大豪邸を指します。

で、コンドですが、今、フロリダのタンパでは、
(たぶん他の州も同じだとは思いますが)
値段が、一軒家以上に暴落していて、
最近新しく建ったコンドなどは、ピークのときの
4分の一以下の値段で出ていたりすることさえもあります。

買った人がローンを払えなくて、
担保の家を強制的に取り上げられ、Foreclosure に
なって売りに出されることがよくあり、
そういうときは、すごい安値でマーケットに出るのです。
 
(こちらでは、BANK OWNED PROPERTIES という表現をすると、
こういう経緯で銀行が持ち主になった不動産のことです。)

で、格安のコンドを見ると、あまりの安さに、
思わず、飛びつきたくなることもありますが、
そこで要注意なのが、コンド・フィー。

コンド・フィーというのは、庭や共同の場所の
メンテナンス費で、月々払うものですが、
これが意外と高かったりするのです。

だから、
どんなにコンドミニアムそのものを安く買っても、
そのコンドを投資として貸す場合、
コンドフィーと不動産税、それから、
ローンの利子などを払ってしまうと、
意外と赤字になってしまったりするのです。

そういうところをよく計算しておかないと
後で泣くことになります。

あと、保険のことですが、
コンド・フィーのなかに、コンドの外側の保険は
ちゃんと含まれています。

たとえば、屋根が古くなったりしても、
コンドミニアムの持ち主は修理費を払わなくても
良いのが普通です。

ただ、コンドの中の修理費は持ち主が払います。
たとえば、トイレが壊れた、冷房が壊れた、
そういうのは自分が修理費を払います。

で、実は、わたしも、コンドをひとつ持っていますが、
それは3階の物件のうえ、エレベーターが
ついてないので、貸すのがとっても大変でした。

入り口にはゲートがあって、誰でもは
入れないようになってる安全なところで
交通の便も良い場所にあって、しかも
窓から人造湖が見えて、ほんとに美しいのですが、
いかんせん、テナントの候補者は、
3階にあるコンドを借りるのは嫌がることが分かりました。

女性の一人暮らしには、
3階のコンドは安全で良いはずと思うかもしれませんが、
荷物を持って3階まで階段で上がるというのは、
大変ですものね。とくに、お年寄りが多いフロリダでは・・。 

一階なら借りたいのだけど・・・と
何人に言われたことか。(泣)

だから、投資としてコンドを買うのであれば、
一階の物件、と覚えておいたほうがいいでしょう。
(エレベーターがあるところなら別ですが。)

とにかく、不況時なので、コンドを貸すにしても、
似たようなコンドも、他にたくさんテナント募集していて、
けっこう競争率が高いです。

だから、キャッシュフローがプラスと言っても
一年のうち3ヶ月、ひどいときは6ヶ月くらい
テナントが入らないこともありうる、ということを
考慮に入れておいたほうが無難といえます。

ということで、長くなってきたので、
また、次回。




posted by ちーひめ at 12:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 【アメリカ】
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