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アメリカ不動産投資・フロリダのコンドミニアム

アメリカの不動産投資ですが、
今日は、コンドミニアムについてです。

こっちで、コンド、または、コンドミニアムというと、
要するに日本でいうと、マンションみたいなものです。

ちなみに、アメリカでマンションというと、大豪邸を指します。

で、コンドですが、今、フロリダのタンパでは、
(たぶん他の州も同じだとは思いますが)
値段が、一軒家以上に暴落していて、
最近新しく建ったコンドなどは、ピークのときの
4分の一以下の値段で出ていたりすることさえもあります。

買った人がローンを払えなくて、
担保の家を強制的に取り上げられ、Foreclosure に
なって売りに出されることがよくあり、
そういうときは、すごい安値でマーケットに出るのです。
 
(こちらでは、BANK OWNED PROPERTIES という表現をすると、
こういう経緯で銀行が持ち主になった不動産のことです。)

で、格安のコンドを見ると、あまりの安さに、
思わず、飛びつきたくなることもありますが、
そこで要注意なのが、コンド・フィー。

コンド・フィーというのは、庭や共同の場所の
メンテナンス費で、月々払うものですが、
これが意外と高かったりするのです。

だから、
どんなにコンドミニアムそのものを安く買っても、
そのコンドを投資として貸す場合、
コンドフィーと不動産税、それから、
ローンの利子などを払ってしまうと、
意外と赤字になってしまったりするのです。

そういうところをよく計算しておかないと
後で泣くことになります。

あと、保険のことですが、
コンド・フィーのなかに、コンドの外側の保険は
ちゃんと含まれています。

たとえば、屋根が古くなったりしても、
コンドミニアムの持ち主は修理費を払わなくても
良いのが普通です。

ただ、コンドの中の修理費は持ち主が払います。
たとえば、トイレが壊れた、冷房が壊れた、
そういうのは自分が修理費を払います。

で、実は、わたしも、コンドをひとつ持っていますが、
それは3階の物件のうえ、エレベーターが
ついてないので、貸すのがとっても大変でした。

入り口にはゲートがあって、誰でもは
入れないようになってる安全なところで
交通の便も良い場所にあって、しかも
窓から人造湖が見えて、ほんとに美しいのですが、
いかんせん、テナントの候補者は、
3階にあるコンドを借りるのは嫌がることが分かりました。

女性の一人暮らしには、
3階のコンドは安全で良いはずと思うかもしれませんが、
荷物を持って3階まで階段で上がるというのは、
大変ですものね。とくに、お年寄りが多いフロリダでは・・。 

一階なら借りたいのだけど・・・と
何人に言われたことか。(泣)

だから、投資としてコンドを買うのであれば、
一階の物件、と覚えておいたほうがいいでしょう。
(エレベーターがあるところなら別ですが。)

とにかく、不況時なので、コンドを貸すにしても、
似たようなコンドも、他にたくさんテナント募集していて、
けっこう競争率が高いです。

だから、キャッシュフローがプラスと言っても
一年のうち3ヶ月、ひどいときは6ヶ月くらい
テナントが入らないこともありうる、ということを
考慮に入れておいたほうが無難といえます。

ということで、長くなってきたので、
また、次回。


posted by ちーひめ at 12:58 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 【アメリカ】

アメリカ(フロリダ)不動産投資

えっと、これから、数回に分けて、
アメリカ(フロリダ州)の不動産投資について、
書いてみたいと思います。

私は、ここ10ヶ月ほどで、
フロリダ内に家を10個くらい買いました。

自分がフロリダに住んでいるので、
良く知っている地域の不動産ばかりです。

自分だけで買った家が数個、
友人と共同で買ったものが数個あります。

そのことをちょっと書いてみます。

わたしは、数年前に、
ロバート・アレンの不動産セミナーを取ったのですが、
そのときに、銀行から、ラインオブクレジット
 【LINE OF CREDIT】と呼ばれるローンをもらいました。

これは、自分のうちを抵当にして、
家の価値の70%とか80%とかを上限として
借りたいときにチェックを書くと、お金が借りられる
というローンです。

わたしの場合は、総合で、
400,000ドルくらいまでなら借金できます。

利子は、プライム・レートで、
(2009年4月の今は3.25%)
2015年まで利子だけ支払えばよいローンです。

今は、もう、こんなローンは欲しくても貰えませんが、
わたしは、ラッキーでした。

で、この10年ローンをもらったのは2005年で
そのころは、アメリカは不動産ブームでした。

すごいたくさんの人が家を買いまくり、
不動産の値段が限りなく上がりそうな感じでした。

しかし、当時私は、土地も家も買いませんでした。
投資としては、どう考えても、値段が高すぎたのです。

買った家を貸しても、
キャッシュフローがマイナスになるので、
いろいろ不動産を探したあげく、あきらめて、
このラインオブクレジットのことは忘れ切っていたのです。

そしたら、去年くらいから、突然、不動産の値段が下がり、
*フォークロージャーの家が増えてきました。
(*ローンの支払いを滞った家が銀行に強制的に取り上げられる)

それで、いろいろ調べて家を買い始めました。

そのときに気づいたことを、これから
何回かに分けて、共有していきたいと思います。

フロリダで家を買うときのコツとか、
投資をするときの考え方みたいなことを、
自分の失敗とかも含めて、
いろいろ共有させてもらいたいと思っています。

ただ、それは、あくまでも、私の感想ということで、
必ずしも、プロの投資家の目から見て良い投資とは
限りませんが・・。

posted by ちーひめ at 10:32 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 【アメリカ】

アメリカの不動産ビジネス事情?!

ちーひめ、前の日記で書いたけど、
ロバートアレンの不動産セミナーを取ったんだよね。
もちろん、私の住んでるタンパでだよ。

でね、そのコンセプトはね、まあ単純に言ってしまえば
安く買って、高く売る、ということなんだけどね、

不動産仲買業者を入れないで、
さっさと家を売ってしまいたいと切望している人から、
安く不動産を買い取り、
人に貸したり、または綺麗にして高く売る、と、
そういうことですね。(当たり前だろーー、と言われそう)

それでですね、ちーひめ、すんごい時間をかけて
安い物件をネットで探しました!

いや〜〜〜あるある!
ホントにこんな値段でいいのーーー??

って感じで喜んでいたら・・・ガーーン!

ちーひめ、甘かった!
無料の不動産サーチサイトにある物件は、
すんごい古いものも、そのまま、いつまで〜〜〜も
掲載されているってことが・・・(涙)
わかったんですぅううううううぅ!

しかし、これも、経験!
ちーひめ、ひとつ、賢くなりましたっ

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心と幸福: http://luckyhappy777.seesaa.net/
健康と美容: http://healthybodymind.seesaa.net/
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食べ物と愛: http://foodlove.seesaa.net/
posted by ちーひめ at 10:37 | Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産 【アメリカ】

不動産のクラス、取りました!

突然ですが、ちーひめ、なんと、
ロバート・アレンの不動産セミナーを
受けました!

その経過はこんな感じ。

1)神田昌典さんのサイトに行ったら
ロバート・アレンが紹介されてた。

2)(英語で)検索して、ロバート・アレンの
E−bookを注文した。

3)新聞みてたら、タンパセミナーの広告が・・

4)何かの縁だと参加した。(一ヶ月くらい前の出来事)

ああ、なんという、怖いもの知らずでしょうか。

で、進行状態としては、
今ひとつ物件を見つけたところです。
試行錯誤中。まあ、気長に行こう。うん。

失敗しながら、いろんなこと、学んでます。うはは。

で、ロバートアレンが 
Multiple Streams of Income(だったっけ・・)で
3種類の収入源に言及してて、そのうちわけが
不動産、株、ネットビジネスだったんですねー。いやーー。

で、株のほうは、全然分からないので、
Vanguard Group の 
Mutual Fund で済ませることにしました。

そいで、いやーー、ネットの勉強もしなきゃ、と
思っているところです。

ということで、今、目指しているのは、
本田健さんの言うところの「幸せな 小金持ち」でーす!

ちーひめ@おっちょこちょい、元気、行動派?

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posted by ちーひめ at 01:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 【アメリカ】
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